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Sozialimmobilien europaweit interessant

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Fondsbesprechung IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds

10.11.2015 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt. 2015 legt nun der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher und einer österreichischen Pflegeeinrichtungen das erste Produkt nach neuem Recht zur Finanzierung eines Reha-Zentrums in Österreich auf. Grund für die Redaktion, das erste dieser neuen Produkte anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich, ohne die folgende Fondsbesprechung vorweg nehmen zu wollen.

Der Anbieter
Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1996. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Healthcare Sektor. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2012 dokumentierten knapp 70 Fonds sind aus Sicht der Anleger quasi makellos. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objekt-ankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und dem Schwesterunternehmen DFV summiert sich insgesamt auf mehr als eine Milliarde Euro.
Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Damit war sie eine der ersten registrierten KVG in Deutschland. Inzwischen sind bereits sechs Produkte unter dem KAGB emittiert und vollständig platziert worden.

Das Konzept
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich, genauer in Tirol. Das Klinikum für Rehabilitation ist auf die Bereiche Herz-Kreislauf, Pulmologie, Neurologie und Onkologie ausgerichtet. Das Investitionsobjekt in Münster, Österreich, ist eine in Betrieb befindliche Bestandsimmobilie.

Der Initiator kann bereits Erfahrung in Österreich mit rund 20 konzipierten Pflegeheimen vorweisen. Auch der Markt der Reha-Zentren ist dem Emissionshaus bestens bekannt. In Deutschland ist man in drei Reha-Kliniken investiert. Das konkrete Objekt ist vier Jahre alt, hat also noch Gewährleistung. Der Betrieb hat die Anlaufphase erfolgreich hinter sich gebracht und ist sehr gut ausgelastet.

Die Zahlenwelt
Die Fondsgesellschaft hat dafür das Grundstück im österreichischen Münster samt Reha-Einrichtung für 42 Millionen Euro gekauft. Das entspricht bei einer Jahrespacht von drei Millionen Euro einem Kaufpreisfaktor von rund 14. Das im Jahr 2011 errichtete Reha-Zentrum Münster besteht aus mehreren Gebäudeteilen und hat in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern Kapazitäten für 260 Betten. Jedes Zimmer ist mit TV, Bad, Radio ausgestattet. Mit einer Quote von 93 Prozent ist das Reha-Zentrum bereits jetzt nahezu komplett ausgelastet. In den kommenden Jahren sollen auf dem über 23.000 Quadratmeter großen Grundstück daher Kapazitäten für 50 weitere Betten geschaffen werden. Diese Ausbau-Option des Reha-Zentrums bringt zusätzlich Perspektive.

Die prognostizierte Ausschüttung verspricht 204,77 Prozent vor Steuern nach 15 Jahren. Basis ist ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber über 25 Jahre. Die Art der Ausschüttung von beginnend 6 Prozent steigend auf 6,5 Prozent an die Anleger soll monatlich erfolgen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro. Die Initialkosten sind prospektgemäß im Jahr 2015 mit bis zu 19 Prozent der Kapitaleinlage angegeben. Die laufenden Kosten betragen maximal 1,5 Prozent bzw. prognosegemäß 1,12 Prozent des Nettoinventarwertes.

Prognosen zum Reha-Markt in Österreich
Daten von Statistik Austria zufolge wird die Bevölkerung Österreichs bis 2030 von 8,58 Millionen auf 9,18 Millionen anwachsen. Das entspricht einem Anstieg von knapp sieben Prozent. Die Reha-Quote ist bei Personen ab 60 Jahren besonders hoch. Das sind auch die Altersgruppen, die in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Die Forschungs- und Planungsgesellschaft Gesundheit Österreich geht davon aus, dass allein bis 2020 etwa 1.600 Betten fehlen werden.

Das gefällt uns
+ Gut eingeführtes Reha-Zentrum in Münster/Tirol
+ Langfristiger Pachtvertrag über 25 Jahre
+ erfahrener Betreiber
+ Nutzung des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) D/A mit Freibetrag möglich
+ Ausgezeichnete Managementkompetenz im Healthcare Sektor
+ Professionelles Asset Management
+ Makelloser Track Record
+ Euroinvestment

Was der Anleger bedenken sollte
# Betreiberimmobilien
# Demographie-Abhängigkeit
# Single-Tenant Objekt
# Eingeschränkte Handelbarkeit
# Fokus auf einen Asset Manager
# Unternehmerische Beteiligung

Unser Resümee
Das bisherige Fondskonzept mit sehr gutem Track Record bestätigt auch der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. Hier kauft man quasi die ausgezeichnete Managementkompetenz der Hamburger. Dabei profitieren Anleger von dem Spezialwissen im Healthcare Sektor. Bei möglichen – aber nicht zu erwartenden – Störungen ist das Management auch in der Lage, zum Wohle des Investors das Interimmanagement einer Sozialimmobilie zu übernehmen. Dass dieser Vorteil auch im Vertrieb aktuell angekommen ist, zeigen bisherigen Platzierungserfolge unter der neuen Rechtslage.

beR+ Einschätzung
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Rendite Fonds fügt sich nahtlos in die erfolgreiche und anlegerfreundliche Konzeption der Vorgängerfonds. Die Erfahrung und Kompetenz des Sozialimmobilienspezialisten sowie die überdurchschnittliche Leistungsbilanz rechtfertigen die Kosten.

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Finanztest hat wieder das Fallbeil ausgepackt

© shutterstock

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Kommentar von Edmund Pelikan

Die Zeitung Finanztest hat turnusgemäß zum Herbst wieder einmal geschlossene Fonds unter die Lupe genommen. Der Artikel fand ein breites Medienecho, was immer wieder die hohe Akzeptanz des Stiftung Warentest Ablegers unterstreicht. Sicher ist auch, dass die Untersuchung weitgehend richtig durchgeführt wurde und die rund 1.100 untersuchten Fonds tatsächlich schlechte Werte ausweisen.

Aber es verhält sich hier wie bei allen statistischen Untersuchungen frei nach dem Motto: Glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast! Wobei hier Fälschen nicht für Berechnungsfehler steht, sondern für eine – sagen wir – sehr eigene Auswahlmethodik. Denn es gab in der Vergangenheit weit mehr als 1.100 Beteiligungen in Sachwerte. In der sogenannten FeriStudie der Beteiligungsprodukte von 2011, die die Fortführung der Loipfinger Studie ist und bis Anfang der 90er Jahre zurückreicht, werden allein dort durch Schätzung  rund 7.000 geschlossene Fonds aufsummiert – wobei zahlreiche Initiatoren keine Angaben machten. Unterstellt, dass man also weit über 10.000 Fondsprodukte  hatte, werden hier gerade einmal 10 Prozent betrachtet.

Es kommt einem so vor, dass man eine Studie im Gefängnis der Wirtschaftsverbrecher macht und sich dann wundert, dass 90 Prozent und mehr straffällig sind. Der Rest sitzt dementsprechend unschuldig im Gefängnis. Der BeteiligungsReport wird sich den Artikel nochmals ausführlich ansehen und kommentieren, aber schon jetzt ein kurzes Resümee: Ja, zu viele geschlossene Fonds haben ihre Ziel verfehlt und Anlegergelder vernichtet. Da befinden sie sich in schlechter Gesellschaft mit einigen Bankprodukten und regulierten Produkten. Und wenn man die Skandale der Prokon-Genussrechte, die die eigentliche Ursache der Pleite des Windkraftfinanzierers waren, in einen Topf wirft mit geschlossenen Fonds, muss man an der fachlichen Kompetenz der Autoren zweifeln.Und zu guter Letzt – auch das ist richtig im Artikel angesprochen worden – werden einige Gründe für die Anlegergeldvernichtung durch das Kapitalanlagegesetzbuch wegfallen. Leider nicht alle!

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Der Vater des Schneeballs

Charles-Ponzi-nachgezeichnetLandshut, 03.09.2015 – Anlagebetrug ist allgegenwärtig. Allein im Jahr 2013 untersuchten die deutschen Staatsanwaltschaften bereits zwei große Fälle mit Großrazzien mit Schwerpunkt Frankfurt und Dresden. Der vermutete Schadenswert für Anleger liegt zusammen weit über 500 Millionen Euro. Im Dezember 2013 ging ein Prozess durch die Presse, bei dem die Frau des FC Bayern-Doktors Müller-Wohlfahrt Betrügern aufgesessen ist und voraussichtlich 570.000 Euro verlor. Die Masche: Man versprach eine Rendite von 60 Prozent durch Rohstoffspekulationen.

Finanzbetrug und die entsprechenden Gegenmaßnahmen in Form der Finanzforensik sind so alt wie das Thema Geld selbst. Früher wurde „nur“ zum Beispiel bei Goldmünzen minderwertiges Metall beigemischt. Aber mit der zunehmenden Komplexität der Finanzwelt wurden auch die Betrügereien schwieriger zu entlarven.

Das zeigt das erste Beispiel von Charles Ponzi (1882 bis 1949) aus unserer Serie Finanzforensik:
Ponzi war ein italienischer Einwanderer, der den Überlieferungen nach mit nur 2,50 Dollar in Kanada 1903 ankam. Nach ersten Konflikten mit der Justiz siedelte er nach Boston um. Ende 1919 war es dann soweit: Er gründete die „Old Colony Foreign Exchange Company“. Das Geschäftsmodell sollte der Handel mit Bezugskupons für internationale Post-Antwortscheine sein. Die Idee war, dass der Rückkauf der zunächst an die Währungen Europas gekoppelten Rückportokupons durch den Währungsverlust nach dem ersten Weltkrieg zum Bruchteil des in den USA üblichen Preises möglich wäre.

Verbunden war die Geschäftsidee mit einem Renditeversprechen von 50 Prozent innerhalb von 45 Tagen. Anstatt aber vorsichtig beziehungsweise misstrauisch zu werden, überschwemmten Anleger Ponzi mit Geld. Dieser hielt sich aber gar nicht mehr mit der Investition in die Rückportokupons auf, sondern zahlte die Zinsen an die bisherigen Anleger aus dem „frischen“ Geld der neuen Anleger. Heute wird diese Art von Betrug Schneeballsystem genannt. Im Angelsächsischen hat sich der Begriff „Ponzi-Scheme“ dafür eingebürgert, und so wurde Charles Ponzis zweifelhafter Ruhm als krimineller Erfinder des Schneeballsystems zementiert.

Ein Journalist der „Boston Post“ hatte mit gesundem Menschenverstand einmal nachgerechnet und in einem Zeitungsbericht Zweifel angemeldet, dass das System rechnerisch funktionieren könne. Die Folge zeichnete sich im Juli 1920 ab. Erste Anleger forderten ihr Geld zurück, und eine Buchprüfung wurde angeordnet. Damit brach das System zusammen. Etwa 40.000 Anleger verloren weitgehend ihr Geld, denn von 15 Millionen US-Dollar waren nur noch 1,5 Millionen da. In etwa entspräche dieser Schaden heute 150 Millionen Dollar. Nach einer Haftstrafe und weiteren Betrügereien wurde er 1934 nach Italien abgeschoben. – Edmund Pelikan
Kurzinfo zum Betrugsfall Charles Ponzi:

Zeitraum:
1919/1920

Betrugsart:
Schneeballsystem

Masche zur Manipulation:
Exorbitant überhöhte Rendite

Anlegerpsychologie:
Aktivierung von Gier beim Anleger

Kritische Fragen zur Vermeidung:
– Wie kommt diese Rendite zustande?
– Worin wird investiert?
– Kommen die „Zinsen“ oder „Ausschüttungen“ aus Ertrag?
– Wo liegen die Risiken?
– Welche Sicherheiten werden geboten?

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