Skip to Content

Category Archives: Sachwerte

Lehren aus dem P+R Skandal – Kriminelle Machenschaften dürfen sich nicht rentieren

Tegernsee, 20.06.2018 (Marktnews): Rund 40 Jahre ist alles gut gegangen. Das war wohl das größte Kauf- und Verkaufsargument für die Containerinvestments der Firma P+R. Als langjähriges Vorzeigeunternehmen im sogenannten „grauen Kapitalmarkt“,  ist jetzt der größte Anlegerskandal Deutschlands und ein enormer Imageschaden für eine ganze Branche entstanden. Waren die Zeichen nicht zu erkennen? Haben über 54.000 Anleger nur blauäugig investiert? Wie konnte das passieren und welche Lehren sind hieraus zu ziehen? Den Blick hinter die Kulissen und die Chance diesen Fall aus verschiedenen Gesichtspunkten und Verantwortungen zu betrachten, verbunden mit der Diskussion wie man es künftig besser machen kann und welche Chancen Anleger jetzt noch haben, präsentierten sehr renommierte Referenten und Diskussionsteilnehmer beim Thementag Geldanlage „ Welche Lehren sind aus dem P+R Skandal zu ziehen?“ veranstaltet von Verbraucherfinanzen-Deutschland.de am 14. Juni 2018 im Tagungszentrum municon am Münchener Flughafen.

Moderator Friedrich Andreas Wanschka präsentierte u.a. mit Stefan Loipfinger, den freien Fachjournalisten der bereits seit Jahren vor Ungereimtheiten bei P+R gewarnt hatte und den Fall sehr intensiv recherchiert, Peter Mattil, Fachanwalt Mattil & Kollegen, aktuell im Gläubiger-Ausschuss bei P+R, Dr.Schirp, Fachanwalt Schirp und Partner, der die BaFin in diesem Fall verklagt, Herr Wittmann, Fachanwalt der auf das Thema Anfechtungsklausel aufmerksam machte oder mit Dr. Thorsten Voß, Fachanwalt und früher beim BaFin tätig, dem Publikum bestehend aus Anlegern, Wirtschaftsmedien, Juristen, Branchenteilnehmern, prominente juristische Referenten mit spannenden Themen.  

Es fehlen rund 1 Million Container, die von Anlegern bezahlt wurden. Laut Stefan Loipfinger wurden auch Gebrauchtcontainer als Neucontainer den Anlegern verkauft. Das Firmengeflecht zieht sich über viele Länder, informierte der anwesende Presse-Chef des vorläufigen Insolvenzverwalters Jaffe. Mit der Insolvenzeröffnung ist im Sommer 2018 zu rechnen. Anlegeranwalt Mattil wies darauf hin, dass die Container in der Schweiz vermietet wurden und dort der deutsche Insolvenzverwalter keinen Zugang hat, sich das Verfahren also auf mindestens zwei Länder bezieht. Seiner Meinung nach sind in solchen Insolvenzverfahren lange Laufzeiten für die Anleger zu befürchten. Darüber hinaus ist fraglich was die Eigentumszertifikate wirklich wert sind? Denn es hat keine physische Übergabe der Container an die Anleger stattgefunden.

Ein weiteres Damoklesschwert für Anleger zeigte Fachanwalt Wittmann auf, die Anfechtungsklage. Demnach könnte der Insolvenzverwalter Ausschüttungen an die Anleger aus den letzten 4 Jahren zurückfordern. Dies wäre der Super-Gau, wie anwesende Anleger befürchten. Neben einer wahrscheinlich niedrigen Quote von 20-25 Prozent, wie Stefan Loipfinger errechnete, würde das bei einer jährlichen Ausschüttung von rund 5 Prozent auf vier Jahre, zu einem endgültigem Total-Verlust der Anleger führen. Rechtsanwalt Mattil wies darauf hin, dass viele seiner Mandanten ein hohes Alter haben, dies sei speziell gewesen bei P+R, da die guten Erfahrungen in der Vergangenheit besonders innerhalb von Familien zu ständig revolvierenden Anlagen in P+R geführt hätten. Sebastian Brunner, Pressesprecher des vorläufigen Insolvenzverwalters Jaffe, wiegelte die Thematik im generellem Sinn ab. Eine Anfechtungsklage sei sehr schwer durchzufechten und nicht im vorrangigen Interesse eines Insolvenzanwaltes.

Worin sich die Referenten alle einig waren, dass sich die BaFin in diesem Fall viel zu stark herausgehalten hat. Rechtsanwalt Dr. Schirp will deshalb auch die BaFin über den EuGh innerhalb der nächsten drei Wochen verklagen. Inwieweit diese Klage durchsetzungsfähig sein wird, lässt sich heute noch nicht beantworten, so die Meinung der anwesenden Juristen. Fassungslos machte auch die Bewertung der WPs im Falle P+R. Wer hat hier eigentlich was geprüft? Wenn nichts vorhanden war, was ist dann geprüft worden von den Analysten und Vermittlern? Ist bei den Vermittlern was für Anleger zu holen? Wenn es Banken oder Sparkassen waren, dann schon, meinten anwesende Juristen. Am Nachmittag der Veranstaltung wurde dann über Verbesserungen diskutiert, um solche Skandale in der Zukunft zu vermeiden. Hier ist ganz klar auch die Politik gefragt, die sich aktuell auch sehr zurückhält. Rechtsanwalt Dr. Voß, früher für das BaFin tätig, empfahl künftig keine Vermögensanlagen mehr zu genehmigen, statt dessen nur noch Anlagen nach dem KAGB zu zulassen. Ob dies reicht? Wir werden es sehen.   

Quelle: Redaktionsbüro Friedrich Andreas Wanschka

 

0 Continue Reading →

Sozialimmobilien europaweit interessant

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Investition in ein Reha-Zentrum in Österreich, © IMMAC Holding AG

Fondsbesprechung IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds

10.11.2015 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt. 2015 legt nun der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher und einer österreichischen Pflegeeinrichtungen das erste Produkt nach neuem Recht zur Finanzierung eines Reha-Zentrums in Österreich auf. Grund für die Redaktion, das erste dieser neuen Produkte anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich, ohne die folgende Fondsbesprechung vorweg nehmen zu wollen.

Der Anbieter
Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1996. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Healthcare Sektor. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2012 dokumentierten knapp 70 Fonds sind aus Sicht der Anleger quasi makellos. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objekt-ankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und dem Schwesterunternehmen DFV summiert sich insgesamt auf mehr als eine Milliarde Euro.
Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Damit war sie eine der ersten registrierten KVG in Deutschland. Inzwischen sind bereits sechs Produkte unter dem KAGB emittiert und vollständig platziert worden.

Das Konzept
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds investiert in ein Reha-Zentrum in Österreich, genauer in Tirol. Das Klinikum für Rehabilitation ist auf die Bereiche Herz-Kreislauf, Pulmologie, Neurologie und Onkologie ausgerichtet. Das Investitionsobjekt in Münster, Österreich, ist eine in Betrieb befindliche Bestandsimmobilie.

Der Initiator kann bereits Erfahrung in Österreich mit rund 20 konzipierten Pflegeheimen vorweisen. Auch der Markt der Reha-Zentren ist dem Emissionshaus bestens bekannt. In Deutschland ist man in drei Reha-Kliniken investiert. Das konkrete Objekt ist vier Jahre alt, hat also noch Gewährleistung. Der Betrieb hat die Anlaufphase erfolgreich hinter sich gebracht und ist sehr gut ausgelastet.

Die Zahlenwelt
Die Fondsgesellschaft hat dafür das Grundstück im österreichischen Münster samt Reha-Einrichtung für 42 Millionen Euro gekauft. Das entspricht bei einer Jahrespacht von drei Millionen Euro einem Kaufpreisfaktor von rund 14. Das im Jahr 2011 errichtete Reha-Zentrum Münster besteht aus mehreren Gebäudeteilen und hat in 164 Einzel- sowie 48 Doppelzimmern Kapazitäten für 260 Betten. Jedes Zimmer ist mit TV, Bad, Radio ausgestattet. Mit einer Quote von 93 Prozent ist das Reha-Zentrum bereits jetzt nahezu komplett ausgelastet. In den kommenden Jahren sollen auf dem über 23.000 Quadratmeter großen Grundstück daher Kapazitäten für 50 weitere Betten geschaffen werden. Diese Ausbau-Option des Reha-Zentrums bringt zusätzlich Perspektive.

Die prognostizierte Ausschüttung verspricht 204,77 Prozent vor Steuern nach 15 Jahren. Basis ist ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber über 25 Jahre. Die Art der Ausschüttung von beginnend 6 Prozent steigend auf 6,5 Prozent an die Anleger soll monatlich erfolgen. Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro. Die Initialkosten sind prospektgemäß im Jahr 2015 mit bis zu 19 Prozent der Kapitaleinlage angegeben. Die laufenden Kosten betragen maximal 1,5 Prozent bzw. prognosegemäß 1,12 Prozent des Nettoinventarwertes.

Prognosen zum Reha-Markt in Österreich
Daten von Statistik Austria zufolge wird die Bevölkerung Österreichs bis 2030 von 8,58 Millionen auf 9,18 Millionen anwachsen. Das entspricht einem Anstieg von knapp sieben Prozent. Die Reha-Quote ist bei Personen ab 60 Jahren besonders hoch. Das sind auch die Altersgruppen, die in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Die Forschungs- und Planungsgesellschaft Gesundheit Österreich geht davon aus, dass allein bis 2020 etwa 1.600 Betten fehlen werden.

Das gefällt uns
+ Gut eingeführtes Reha-Zentrum in Münster/Tirol
+ Langfristiger Pachtvertrag über 25 Jahre
+ erfahrener Betreiber
+ Nutzung des DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) D/A mit Freibetrag möglich
+ Ausgezeichnete Managementkompetenz im Healthcare Sektor
+ Professionelles Asset Management
+ Makelloser Track Record
+ Euroinvestment

Was der Anleger bedenken sollte
# Betreiberimmobilien
# Demographie-Abhängigkeit
# Single-Tenant Objekt
# Eingeschränkte Handelbarkeit
# Fokus auf einen Asset Manager
# Unternehmerische Beteiligung

Unser Resümee
Das bisherige Fondskonzept mit sehr gutem Track Record bestätigt auch der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Renditefonds. Hier kauft man quasi die ausgezeichnete Managementkompetenz der Hamburger. Dabei profitieren Anleger von dem Spezialwissen im Healthcare Sektor. Bei möglichen – aber nicht zu erwartenden – Störungen ist das Management auch in der Lage, zum Wohle des Investors das Interimmanagement einer Sozialimmobilie zu übernehmen. Dass dieser Vorteil auch im Vertrieb aktuell angekommen ist, zeigen bisherigen Platzierungserfolge unter der neuen Rechtslage.

beR+ Einschätzung
Der IMMAC Austria Sozialimmobilie XIV Rendite Fonds fügt sich nahtlos in die erfolgreiche und anlegerfreundliche Konzeption der Vorgängerfonds. Die Erfahrung und Kompetenz des Sozialimmobilienspezialisten sowie die überdurchschnittliche Leistungsbilanz rechtfertigen die Kosten.

0 Continue Reading →

Finanztest hat wieder das Fallbeil ausgepackt

© shutterstock

© shutterstock

Kommentar von Edmund Pelikan

Die Zeitung Finanztest hat turnusgemäß zum Herbst wieder einmal geschlossene Fonds unter die Lupe genommen. Der Artikel fand ein breites Medienecho, was immer wieder die hohe Akzeptanz des Stiftung Warentest Ablegers unterstreicht. Sicher ist auch, dass die Untersuchung weitgehend richtig durchgeführt wurde und die rund 1.100 untersuchten Fonds tatsächlich schlechte Werte ausweisen.

Aber es verhält sich hier wie bei allen statistischen Untersuchungen frei nach dem Motto: Glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast! Wobei hier Fälschen nicht für Berechnungsfehler steht, sondern für eine – sagen wir – sehr eigene Auswahlmethodik. Denn es gab in der Vergangenheit weit mehr als 1.100 Beteiligungen in Sachwerte. In der sogenannten FeriStudie der Beteiligungsprodukte von 2011, die die Fortführung der Loipfinger Studie ist und bis Anfang der 90er Jahre zurückreicht, werden allein dort durch Schätzung  rund 7.000 geschlossene Fonds aufsummiert – wobei zahlreiche Initiatoren keine Angaben machten. Unterstellt, dass man also weit über 10.000 Fondsprodukte  hatte, werden hier gerade einmal 10 Prozent betrachtet.

Es kommt einem so vor, dass man eine Studie im Gefängnis der Wirtschaftsverbrecher macht und sich dann wundert, dass 90 Prozent und mehr straffällig sind. Der Rest sitzt dementsprechend unschuldig im Gefängnis. Der BeteiligungsReport wird sich den Artikel nochmals ausführlich ansehen und kommentieren, aber schon jetzt ein kurzes Resümee: Ja, zu viele geschlossene Fonds haben ihre Ziel verfehlt und Anlegergelder vernichtet. Da befinden sie sich in schlechter Gesellschaft mit einigen Bankprodukten und regulierten Produkten. Und wenn man die Skandale der Prokon-Genussrechte, die die eigentliche Ursache der Pleite des Windkraftfinanzierers waren, in einen Topf wirft mit geschlossenen Fonds, muss man an der fachlichen Kompetenz der Autoren zweifeln.Und zu guter Letzt – auch das ist richtig im Artikel angesprochen worden – werden einige Gründe für die Anlegergeldvernichtung durch das Kapitalanlagegesetzbuch wegfallen. Leider nicht alle!

0 Continue Reading →